弁護士・税理士 岩本尚光｜賃貸オーナー・大家さんの法務と税務を一つの窓口で
原状回復・敷金
退去時の原状回復費用と敷金の精算は、民法の改正と国交省のガイドラインで考え方が固まってきました。通常損耗と経年変化はオーナー負担、入居者の故意・過失による損傷は経過年数に応じて入居者負担が基本です。精算書の作り方から、入居者からの返還請求や少額訴訟への対応まで、弁護士が一緒に進めます。
Worriesこんなご相談を受けています
退去後に敷金の全額返還を求められた
精算の根拠をガイドラインに沿って見直し、返す部分と請求できる部分を分けて回答します。
クロスや床の費用をどこまで請求できるか
損傷の原因と経過年数から、請求できる範囲を試算します。入居年数が長いほど請求できる額は小さくなります。
少額訴訟の呼出状が届いた
期日までに答弁書と証拠を整え、必要なら弁護士が同行・代理します。
特約が有効か分からない
契約書の文言と締結時の説明の有無を確認し、どこまで主張できるかを整理します。次の契約書の直し方もお伝えします。
Basics原状回復と敷金の基本
通常損耗と経年変化は借主負担でない
2020年4月施行の民法621条で、入居者が負担するのは故意・過失による損傷に限られ、普通に使っていて生じる損耗や年月による変化はオーナーの負担であることが明文化されました。
敷金の定義と返還
民法622条の2で、敷金は家賃などの債務を担保する預かり金と定義され、契約終了と明渡しの後に、未払い分を差し引いた残りを返還すると定められています。
ガイドラインの負担割合
国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、経過年数に応じて入居者の負担割合を減らす考え方を示しています。クロスやカーペットは6年で残存価値1円、襖紙や障子紙は経過年数を考慮しないなど、設備ごとに扱いが違います。
特約が有効になる要件
通常損耗を入居者負担にする特約は、合理性があり、入居者が内容と負担額を理解して合意したと言える場合に限って有効とされることが一般的です。曖昧な包括条項は無効になることがあります。
Work弁護士・税理士がすること
- 退去立会いの記録・写真・見積書をもとに、ガイドラインに沿った精算書の作成と確認
- 入居者からの敷金返還請求に対する回答書の作成と、弁護士名での交渉
- 少額訴訟・通常訴訟・民事調停への対応（答弁書の作成、期日への出席）
- 契約書の原状回復特約の点検と、次の契約に向けた直し方の提案
- 入居時・退去時のチェックリストと写真記録の手順づくり
- 敷金・修繕費・償却敷金の税務上の処理と確定申告への反映
Flow退去から精算・解決まで
- 退去立会い
入居者と一緒に部屋を確認し、損傷箇所を写真と確認書に残します。入居時の記録と比較できるようにしておきます。
- 見積りと精算書
修繕業者の見積りをもとに、損傷ごとに原因と経過年数を当てはめ、入居者負担とオーナー負担に分けた精算書を作ります。
- 通知と話し合い
精算書を入居者に送り、説明します。異議があれば根拠を示して話し合い、必要なら弁護士が代わって交渉します。
- 訴訟への対応
合意できなければ、少額訴訟や通常訴訟になることがあります。精算の根拠と写真を証拠として提出し、期日に出席します。
- 再発防止
契約書の特約、入居時の写真記録、退去立会いの手順を見直し、次の退去で争いが起きにくい形に整えます。
Fee費用
| 項目 | 費用（税込） |
|---|---|
| 初回相談（60分まで） | 無料／2回目以降は30分5,500円（税込） |
| 原状回復・敷金の交渉 | 着手金55,000円（税込）〜 |
金額はすべて税込です。実費（印紙代・郵送費・登記や執行の手数料）は別です。ご依頼の前に、範囲と費用を書面でお示しします。
Caseよくある事例
8年住んだ入居者から、クロス張替え費用の返還を求められた
静岡市内のマンションで、8年住んだ入居者の退去時にクロスの張替え費用とクリーニング代を敷金から差し引いたところ、入居者から全額返還を求める書面が届いたというご相談でした。写真と精算書を確認すると、クロスは一部にタバコのヤニがあったものの、8年経過しているためガイドライン上は残存価値がほぼなく、クリーニング代の特約は金額の明示があり有効と見込まれました。クロス分を返還し、クリーニング代は入居者負担とする内容で回答し、訴訟に至らずに解決しました。
※よくあるご相談をもとに構成したもので、特定の実際の事件ではありません。
FAQよくある質問
入居者から敷金の全額返還を求める手紙が届きました
クロスの張替え費用は全額請求できますか
契約書に「クリーニング代は借主負担」と書いてあります
少額訴訟を起こされました。出席しないといけませんか
退去立会いで何を記録すればよいですか
敷金の返還や修繕費は、税務ではどう扱いますか
入居者から返還を求める書面が届いたら、精算書と写真を持ってご相談ください
契約書、精算書、退去時の写真、見積書をお手元に。返す部分と請求できる部分の見通しをその場でお伝えします。オーナーの初回相談は60分無料です（2回目以降は30分5,500円・税込）。
オーナーの初回相談は60分無料（2回目以降は30分5,500円・税込）。顧問契約を前提にしない相談でも構いません。事務所：静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）。ご相談は予約制で、来所・オンライン（Zoom）・電話のどれでも。夜間・土日の予約もできます。
弁護士・税理士 岩本尚光（弁護士法人HOPE法律事務所／静岡県弁護士会／税理士登録）｜事務所：〒420-0858 静岡県静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）｜対応：静岡県内のオーナーを中心に、オンラインで全国