弁護士・税理士 岩本尚光｜賃貸オーナー・大家さんの法務と税務を一つの窓口で
法人化・資産管理会社
賃貸不動産を個人で持ち続けるか、資産管理会社に移すか。所得税と法人税の構造、社会保険、相続、移転の費用と借入の承継まで、数年分の試算をしてから決めます。設立の登記と契約書は弁護士として、税務は税理士として、一つの窓口で進めます。
Worriesこんなご相談を受けています
所得税が年々重くなってきた
不動産所得と他の所得を合わせた税率と、法人にした場合の負担を数年分で比べます。効果が小さければ、法人化しないという結論もお伝えします。
家族に所得を分けたい
家族を役員にして給与を払う形や、管理委託型で一部の所得を法人に移す形を検討します。実態のない給与は否認されることがあるため、業務の内容も整理します。
相続のことも考えて会社にしたい
法人化が相続税の評価や小規模宅地等の特例にどう影響するかを確認し、相続の見通しと一緒に設計します。
知人に勧められたが、本当に得なのか
設立と維持の費用、社会保険、移転の税金を含めて計算すると、個人のままの方がよいこともあります。判断の材料を数字で揃えます。
Basics法人化を考えるときの基本
所得税と法人税の構造
所得税は所得が増えるほど税率が上がる累進です。法人税は所得による段階が少なく、所得が大きいほど法人の方が負担が軽くなることがあります。分かれ目は他の所得や家族の状況で変わります。
給与所得控除と社会保険
法人から役員給与を受け取ると、給与所得控除の分だけ課税所得が下がります。一方で、役員給与には社会保険の加入が伴い、保険料の負担が増えることがあります。
三つの方式
不動産所有型は法人が物件を持ち、効果が大きい代わりに移転の費用がかかります。管理委託型とサブリース型は物件を個人に残し、管理料や転貸の差額の分だけ所得を移します。
移転にかかる税金と借入
個人から法人への移転では、登録免許税、不動産取得税、個人の譲渡所得税がかかります。借入は金融機関の承諾が要り、借り換えになることが一般的です。
Work弁護士・税理士がすること
- 個人のまま・不動産所有型・管理委託型・サブリース型について、税と社会保険料を数年分で比べた試算
- 建物のみを移す場合の売買価格の設定、地代と土地の無償返還に関する届出書の検討
- 移転にかかる登録免許税・不動産取得税・譲渡所得税の計算と、資金の準備の見通し
- 定款の作成、設立登記、役員と株主の構成の設計（相続を見据えて）
- 法人と個人の間の売買契約書・管理委託契約書・サブリース契約書の作成
- 金融機関との借入の承継・借り換えの相談への同席
- 設立後の役員給与の設定、社会保険の加入手続き、法人の税務顧問
Flow法人化の相談から設立まで
- ご相談
物件の一覧、前年の申告書、借入の残高と返済予定、ご家族の構成と所得を伺います。何のために法人化したいのかを最初に確認します。
- 試算
各方式について数年分の税負担と費用を比べた資料をお渡しします。法人化しない方がよいという結論もあります。
- 方式と設計の決定
方式、役員と株主の構成、移す物件の範囲、借入の扱いを決めます。金融機関との相談もこの段階で行います。
- 設立と移転
定款の作成と設立登記、不動産の売買契約と所有権移転登記、管理委託契約やサブリース契約の締結を進めます。
- 設立後の運営
役員給与の設定、社会保険の手続き、法人と個人それぞれの申告を税務顧問として続けます。
Fee費用
| 項目 | 費用（税込） |
|---|---|
| 初回相談（60分まで） | 無料／2回目以降は30分5,500円（税込） |
| 法人化・資産管理会社の試算 | 55,000円（税込） |
金額はすべて税込です。実費（印紙代・郵送費・登記や執行の手数料）は別です。ご依頼の前に、範囲と費用を書面でお示しします。
Caseよくある事例
給与所得があり、アパート3棟の所得税が重くなってきた会社員オーナー
静岡県内で会社勤めをしながらアパート3棟を所有するオーナーから、法人化すべきかというご相談を受けました。給与と不動産所得を合わせた税率が高くなっていたため、個人のまま・不動産所有型・管理委託型の三つで5年分の試算を作成。所有型は移転の税金が大きく回収に時間がかかる一方、築年の浅い1棟の建物だけを法人に移し、土地は個人に残して無償返還の届出をする形が、負担と効果のつり合いがよい結果になりました。配偶者を役員にして給与を設定し、金融機関に事前に相談して建物分の借入を借り換え、設立登記と売買契約書の作成、設立後の申告を続けています。
※よくあるご相談をもとに構成したもので、特定の実際の事件ではありません。
FAQよくある質問
所得がいくらになったら法人化を考えるべきですか
法人化の方式はどう選びますか
不動産を法人に移すとどんな税金がかかりますか
金融機関からの借入はどうなりますか
相続対策として法人化は有効ですか
費用はどのくらいですか
法人化は、試算を見てから決めれば十分間に合います
前年の申告書と借入の返済予定表をお持ちください。法人化する場合としない場合の数字を揃えてお渡しします。オーナーの初回相談は60分無料です（2回目以降は30分5,500円・税込）。
オーナーの初回相談は60分無料（2回目以降は30分5,500円・税込）。顧問契約を前提にしない相談でも構いません。事務所：静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）。ご相談は予約制で、来所・オンライン（Zoom）・電話のどれでも。夜間・土日の予約もできます。
弁護士・税理士 岩本尚光（弁護士法人HOPE法律事務所／静岡県弁護士会／税理士登録）｜事務所：〒420-0858 静岡県静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）｜対応：静岡県内のオーナーを中心に、オンラインで全国