弁護士・税理士 岩本尚光｜賃貸オーナー・大家さんの法務と税務を一つの窓口で
原状回復ガイドライン
退去時の原状回復は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と民法621条が判断の枠組みになります。通常損耗と経年変化は借主の負担ではなく、借主の故意・過失による損傷だけが請求の対象です。経過年数による負担割合、特約が有効になる要件、入退去時の記録の残し方まで、オーナーが押さえておきたい考え方を整理しました。
Worriesこんな疑問に答えます
どこまで入居者に請求できるのか
通常の使い方による損耗と経年変化はオーナー負担、故意・過失や通常でない使い方による損傷が借主負担です。この線引きが出発点になります。
クロスを全面張替えしたい
借主負担になるのは損傷した面の分が原則で、6年で残存価値は1円という考え方のため、入居年数が長いほど請求額は小さくなります。
契約書の特約で全額借主負担にできるか
包括的な特約は通常損耗の部分が無効と判断されることがあります。特約が効くには、具体性と入居者の理解が要ります。
敷金の返還でもめている
2020年4月の民法改正で敷金は条文に定義され（622条の2）、明渡し後に滞納分などを差し引いて返す仕組みが明文化されました。明細を示すことが争いを小さくします。
Basicsガイドラインの考え方
通常損耗・経年変化は借主負担でない
家具の設置による床のへこみ、日照による畳やクロスの変色、冷蔵庫裏の電気ヤケなどは通常損耗です。民法621条もこの考え方を条文にしています。
故意・過失は借主負担
タバコのヤニ、ペットによる傷や臭い、結露を放置したカビ、引越し作業での傷などは借主の負担になることが一般的です。
経過年数と負担割合
クロスやカーペット、クッションフロアは6年で残存価値1円、設備は耐用年数で逓減します。壁の下地まで傷めた場合は年数にかかわらず補修の負担が生じることがあります。
負担の範囲は損傷した部分
クロスなら損傷した面（㎡単位、場合により一面）、床なら一部補修が原則です。全面の張替えを請求できる場面は限られ、事案で変わります。
Rules特約の有効要件と記録の残し方
特約が有効になる3つの要件
通常損耗の修繕を借主に負担させる特約は、（1）必要性と合理性があること、（2）借主が通常の義務を超える負担を理解していること、（3）借主が合意していることが要ります。
クリーニング・敷引特約
金額が具体的で相当な範囲のクリーニング特約は有効とされることが一般的です。敷引は家賃に比べて高額でなければ有効とされますが、金額の根拠を示せるようにします。
入居時のチェックリストと写真
入居時に部屋の状態を入居者と確認し、日付入りの写真と一覧表を双方で保管します。退去時の比較の根拠になり、争いの多くを防ぎます。
退去時の立会いと明細
退去時は立会いで損傷箇所を確認し、箇所ごとに経過年数と負担割合を示した明細を作ります。静岡の事案でも、明細の有無で交渉の長さが大きく変わります。
Work弁護士・税理士がすること
- 退去時の損傷の写真と見積もりをもとにした、ガイドラインに沿った負担区分の整理
- 入居者・保証会社との交渉、敷金清算の明細と合意書の作成
- 少額訴訟・調停への対応と、敷金返還請求への反論
- 契約書の原状回復条項・クリーニング特約・敷引特約の点検と書き直し
- 修繕費と資本的支出の区分など、原状回復工事の税務上の処理
Caseよくある事例
8年入居した部屋のクロス全面張替えを求めたい
8年入居した入居者の退去後、タバコのヤニで黄ばんだクロスの全面張替え費用を請求したいとご相談を受けました。ヤニは借主の負担になり得る一方、クロスは6年で残存価値が1円になるため、張替え費用そのものの請求は難しいことをお伝えし、入居時の写真と退去時の写真を比較して、損傷の範囲と工事の手間に絞った明細を作成。入居者と保証会社に説明し、敷金の範囲内で清算することで合意しました。あわせて契約書のクリーニング特約を、金額を明示する形に書き直しました。
※よくあるご相談をもとに構成したもので、特定の実際の事件ではありません。
FAQよくある質問
ガイドラインに法的な拘束力はありますか
入居6年を超えたらクロスの張替えは一切請求できませんか
クリーニング特約は有効ですか
敷引特約はどう扱われますか
入居者が退去時の立会いに応じない場合はどうしますか
退去時の写真と契約書があれば、負担区分の目安をお伝えします
入居時・退去時の写真、契約書、見積もりをお手元に。ガイドラインに照らして、請求できる範囲をその場で整理します。オーナーの初回相談は60分無料です（2回目以降は30分5,500円・税込）。
オーナーの初回相談は60分無料（2回目以降は30分5,500円・税込）。顧問契約を前提にしない相談でも構いません。事務所：静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）。ご相談は予約制で、来所・オンライン（Zoom）・電話のどれでも。夜間・土日の予約もできます。
弁護士・税理士 岩本尚光（弁護士法人HOPE法律事務所／静岡県弁護士会／税理士登録）｜事務所：〒420-0858 静岡県静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）｜対応：静岡県内のオーナーを中心に、オンラインで全国