弁護士・税理士 岩本尚光｜賃貸オーナー・大家さんの法務と税務を一つの窓口で
よくある質問
賃貸オーナーからよく受ける質問をまとめました。ここにない質問は、そのままご相談ください。
オーナーの初回相談60分無料（2回目以降は有料）
法務と税務の両方
来所・オンライン
夜間・土日の予約可
FAQ質問と答え
家賃を何か月滞納したら解除できますか
法律に月数の定めはありませんが、3か月程度の滞納と催告が一つの目安です。1〜2か月では解除が認められにくいため、早くから記録を残して督促します。
鍵を替えて入れなくしてもよいですか
いけません。裁判を経ない締め出し（自力救済）は損害賠償の対象になり、刑事上の問題になることもあります。明渡しは判決・和解にもとづく強制執行で行います。
建て替えのために出てもらうには
期間満了の1年前〜6か月前に更新拒絶の通知を出し、正当事由（建物の老朽化、オーナーの必要性）と立退料で補う形が一般的です。立退料の額は移転費用や差額家賃などをもとに事案ごとに変わります。
立退料はいくらですか
決まった額はありません。引越し費用、新しい物件との家賃の差額、店舗なら営業補償などを積み上げて交渉します。建物の状態とオーナー側の必要性が高いほど、低くなる傾向があります。
退去後のクロスの張り替えを請求できますか
通常の使用による汚れや日焼けは借主負担ではありません。タバコのヤニや故意の傷は借主負担ですが、ガイドラインでは経過年数（クロスは6年）で負担割合が下がります。
連帯保証人の極度額とは
2020年4月以降の個人の連帯保証契約には、責任の上限額（極度額）を書面で定める必要があります。定めがない保証は無効です。古い契約書を使い続けている場合は見直しが必要です。
定期借家契約にしたいのですが
契約書とは別に、更新がない旨を書面で事前に説明する必要があります。既存の普通借家契約を定期借家に切り替えるには、入居者の合意と手順が要ります。
青色申告の65万円控除は受けられますか
事業的規模（おおむね5棟または10室以上）で、複式簿記と電子申告などの要件を満たせば65万円、それ以外は10万円の控除です。事業的規模でなくても青色申告は選べます。
修繕費と資本的支出はどう分けますか
元に戻す修理は修繕費、価値や耐久性を高める工事は資本的支出として減価償却します。20万円未満、3年以内の周期、60万円未満などの判断の目安があります。
法人化したほうが得ですか
所得の水準、給与所得の有無、社会保険、相続の予定、不動産の移転コストで変わります。数年分を試算してから決めることをおすすめします。
アパートを相続すると相続税はどのくらいですか
貸家建付地・貸家の評価減と、小規模宅地等の特例（貸付事業用は200㎡まで50%減）で評価が下がります。財産全体と相続人の数で変わるため、試算が要ります。
管理会社がいれば弁護士は要りませんか
管理会社は交渉の代理や訴訟はできません（弁護士法72条）。滞納3か月超、立退き、敷金の争い、相続のように法律の判断が要る場面で、管理会社と連携して弁護士が入ります。
入居者から騒音の苦情が来ています
まず記録と注意の通知を行い、改善しなければ契約違反として対応します。入居者同士の問題でも、オーナーに対応義務が問われることがあるため、早めにご相談ください。
費用はどのくらいですか
初回60分は無料で、2回目以降は30分5,500円（税込）。督促33,000円〜、明渡し訴訟 着手金220,000円〜、契約書の点検33,000円〜、税務顧問 月額22,000円〜、確定申告55,000円〜。ご依頼の前に書面でお示しします。
県外に住んでいますが、静岡の物件について相談できますか
できます。オンライン（Zoom）・電話で相談・打ち合わせを行い、物件の現地確認や裁判は静岡で弁護士が対応します。
Fee料金
| 項目 | 料金（税込） |
|---|---|
| 初回相談（60分まで） | 無料／2回目以降は30分5,500円（税込） |
| 家賃滞納の督促（内容証明・和解書の作成） | 33,000円（税込）〜 |
| 建物明渡し（契約解除・訴訟・強制執行） | 着手金220,000円（税込）〜／報酬は明渡しの実現と回収額に応じて書面でお示しします |
| 立退き交渉（更新拒絶・解約申入れ） | 着手金220,000円（税込）〜／報酬は合意内容に応じて書面でお示しします |
| 税務顧問（記帳代行込み・不動産所得） | 月額22,000円（税込）〜。物件数と仕訳の量で変わります |
| 確定申告（不動産所得・単発） | 55,000円（税込）〜 |
金額はすべて税込です。実費（印紙代・郵送費・登記や執行の手数料）は別です。ご依頼の前に、範囲と費用を書面でお示しします。
ここにない質問は、そのままお聞きください
契約書や申告書をお手元に、ご相談ください。オーナーの初回相談は60分無料です（2回目以降は30分5,500円・税込）。
オーナーの初回相談は60分無料（2回目以降は30分5,500円・税込）。顧問契約を前提にしない相談でも構いません。事務所：静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）。ご相談は予約制で、来所・オンライン（Zoom）・電話のどれでも。夜間・土日の予約もできます。
このサイトの内容は、2026年10月時点の一般的な情報です。結果は個々の事情によって異なり、特定の結果をお約束するものではありません。法令や運用は変わることがあります。
弁護士・税理士 岩本尚光（弁護士法人HOPE法律事務所／静岡県弁護士会／税理士登録）｜事務所：〒420-0858 静岡県静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）｜対応：静岡県内のオーナーを中心に、オンラインで全国
弁護士・税理士 岩本尚光（弁護士法人HOPE法律事務所／静岡県弁護士会／税理士登録）｜事務所：〒420-0858 静岡県静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）｜対応：静岡県内のオーナーを中心に、オンラインで全国