不動産所得の税務の基礎

何が経費になるのか

固定資産税、損害保険料、管理委託料、修繕費、借入金の利子、減価償却費、税理士報酬などが経費です。自宅と兼ねる費用は按分します。

減価償却がよく分からない

建物と設備の購入価額を耐用年数で分けて経費にする仕組みです。木造22年、RC47年が法定耐用年数で、中古は別の計算になります。

青色申告にすると何が違うのか

最大65万円の特別控除、赤字の3年繰越し、専従者給与の経費計上などが使えます。事業的規模（5棟10室）かどうかで内容が変わります。

申告の準備をいつ始めればよいか

1月から12月の収支を翌年3月15日までに申告します。年の途中で記帳を整えておくと、申告直前に慌てません。

青色申告と事業的規模

5棟10室以上なら事業的規模とされ、複式簿記と電子申告などを満たせば65万円の特別控除、専従者給与の全額経費、貸倒損失の全額計上ができます。それ以外は10万円の控除になります。

損益通算と土地利子の制限

不動産所得の赤字は給与所得などと通算できますが、土地取得の借入金利子の部分は通算できません。建物と土地の借入の内訳を整理しておきます。

消費税の課税と非課税

住宅の家賃と共益費は非課税です。店舗・事務所の家賃、駐車場（住宅に付随するものを除く）、住宅以外の礼金・更新料は課税で、課税売上が1,000万円を超えると課税事業者になります。

確定申告の年間スケジュール

1〜12月が計算期間で、2月16日〜3月15日に申告・納付します。青色申告承認申請は3月15日まで（新規は開始から2か月以内）、予定納税は7月と11月が目安です。静岡でも、記帳を月ごとに整えるオーナーは申告が短時間で済んでいます。