弁護士・税理士 岩本尚光｜賃貸オーナー・大家さんの法務と税務を一つの窓口で
相続・承継
賃貸不動産の相続は、相続税の評価と申告、遺言と遺産分割、相続登記、入居者と管理会社への通知、亡くなった年の申告が一度に動きます。税理士として評価と申告を、弁護士として遺言と分割を、一つの窓口で扱います。
Worriesこんなご相談を受けています
アパートを子どもたちにどう分ければよいか
共有にすると、修繕や売却のたびに全員の同意が要り、次の代でさらに分かれます。物件ごとに取得者を決め、差額を金銭で調整する遺言を用意します。
相続税がいくらになるか見当がつかない
貸家建付地の評価、小規模宅地等の特例、借入の債務控除を踏まえて概算し、納税資金の用意を一緒に考えます。
父が亡くなり、家賃の振込先と管理会社への連絡が分からない
入居者・管理会社・保証会社への通知、家賃の受け取り口座、遺産分割までの家賃の扱いを順に整理します。
親が元気なうちに、管理を引き継ぎたい
家族信託や生前贈与、法人化を比べて、親の判断能力が落ちたあとも管理と修繕が止まらない形を検討します。
Basics賃貸不動産の相続の基本
相続税の評価
貸している土地は貸家建付地として、借地権割合と借家権割合30%を掛けた分が減額され、建物も貸家として減額されます。貸付事業用宅地には200㎡まで50%減の小規模宅地等の特例があります。数値は目安で、要件は事案で変わります。
遺言と遺産分割
遺言がなければ相続人全員の遺産分割協議が要ります。賃貸物件は共有にせず、一人が取得して金銭で調整する形が、後の管理と次の相続を考えると一般的です。
家賃の帰属と相続登記
遺産分割が成立するまでの家賃は、各相続人が法定相続分で取得します。相続登記は2024年4月から義務になり、取得を知った日から3年以内に行います。
相続後の手続き
入居者と管理会社に貸主の変更を通知し、家賃の振込先を変えます。亡くなった年の所得は4か月以内に準確定申告し、相続人は青色申告の承認を改めて受けます。
Work弁護士・税理士がすること
- 物件ごとの相続税評価（貸家建付地・貸家・小規模宅地等の特例の適用）と、相続税の概算
- 共有を避ける分け方の設計と、公正証書遺言の作成の支援
- 相続開始後の遺産分割協議の代理と、遺産分割協議書の作成
- 相続登記（3年以内）の申請と、遺産分割が長引く場合の相続人申告登記
- 入居者・管理会社への貸主変更の通知と、遺産分割までの家賃の精算
- 準確定申告、相続税の申告、相続人の青色申告承認申請
- 家族信託・生前贈与・法人化を比べた承継の設計
Flow相続の相談から申告・登記まで
- ご相談
物件の一覧、固定資産税の課税明細、借入の残高、ご家族の構成を伺います。生前の設計か、相続の開始後かで進め方を分けます。
- 評価と分け方の試算
物件ごとに評価額と特例の適用を確認し、分け方の案ごとに各相続人の取得額と相続税を比べます。
- 遺言または遺産分割
生前なら公正証書遺言と、必要に応じて家族信託を整えます。相続開始後は遺産分割協議を進め、協議書を作成します。
- 通知・登記・申告
入居者と管理会社に通知し、相続登記を申請します。準確定申告は4か月以内、相続税の申告は10か月以内が期限です。
- 相続後の運営
減価償却を引き継ぎ、税務顧問として申告と記帳を続けます。
Fee費用
| 項目 | 費用（税込） |
|---|---|
| 初回相談（60分まで） | 無料／2回目以降は30分5,500円（税込） |
| 税務顧問（記帳代行込み・不動産所得） | 月額22,000円（税込）〜。物件数と仕訳の量で変わります |
| 法人化・資産管理会社の試算 | 55,000円（税込） |
金額はすべて税込です。実費（印紙代・郵送費・登記や執行の手数料）は別です。ご依頼の前に、範囲と費用を書面でお示しします。
Caseよくある事例
アパート2棟と自宅を、子ども3人にどう残すか迷っていたオーナー
静岡市内にアパート2棟と自宅を持つオーナーから、子ども3人にどう残せばよいかというご相談を受けました。共有にすると管理が止まるおそれがあるため、アパートは長男と長女が1棟ずつ取得し、自宅は同居の次女が取得して、差額は預金と代償金で調整する案を作成。貸家建付地の評価と小規模宅地等の特例を物件ごとに当てはめて相続税を概算し、公正証書遺言を作成しました。あわせて、判断能力が落ちたときに備えて長男を受託者とする家族信託を設け、相続の開始後は通知・登記・申告を同じ窓口で進める予定です。
※よくあるご相談をもとに構成したもので、特定の実際の事件ではありません。
FAQよくある質問
貸しているアパートは相続税の計算でどう評価されますか
小規模宅地等の特例は賃貸物件にも使えますか
相続人が複数いるとき、家賃は誰のものになりますか
相続登記はいつまでに必要ですか
亡くなった年の家賃収入の申告はどうなりますか
費用はどのくらいですか
相続が始まる前でも、始まった後でも、物件の一覧を持ってご相談ください
固定資産税の課税明細と賃貸借契約の一覧があれば、評価の目安と分け方の考え方をその場でお伝えします。オーナーの初回相談は60分無料です（2回目以降は30分5,500円・税込）。
オーナーの初回相談は60分無料（2回目以降は30分5,500円・税込）。顧問契約を前提にしない相談でも構いません。事務所：静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）。ご相談は予約制で、来所・オンライン（Zoom）・電話のどれでも。夜間・土日の予約もできます。
弁護士・税理士 岩本尚光（弁護士法人HOPE法律事務所／静岡県弁護士会／税理士登録）｜事務所：〒420-0858 静岡県静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）｜対応：静岡県内のオーナーを中心に、オンラインで全国