弁護士・税理士 岩本尚光｜賃貸オーナー・大家さんの法務と税務を一つの窓口で
契約書の点検
賃貸借契約書、管理委託契約書、保証委託契約は、トラブルが起きたときにオーナーを守る土台です。2020年の民法改正に合っているか、定期借家の要件を満たしているか、更新料や違約金の条項が有効か、管理会社の責任の範囲はどこまでかを、弁護士が一通ずつ点検し、直し方をお伝えします。
Worriesこんなご相談を受けています
不動産会社のひな形をそのまま使っている
ひな形は物件や入居者の事情に合っていない条項を含むことがあります。オーナーの立場から見直します。
保証人の条項が改正法に合っているか不安
極度額の有無、保証人への情報提供の条項、保証会社との役割分担を確認します。
管理会社との契約内容がよく分からない
委託業務の範囲、費用の負担、報告と解約の条件を整理し、不利な点があれば修正を提案します。
サブリースの契約書にサインする前に見てほしい
賃料の見直し、解約、修繕の負担の条項を中心に読み込み、将来の収支への影響をお伝えします。
Basics契約書点検の基本
2020年の民法改正
個人の連帯保証には極度額の定めが要り、ないと保証は無効です。敷金の定義と返還（622条の2）、通常損耗を借主負担としない原状回復（621条）、入居者が一定の場合に自分で修繕できる権利（607条の2）も明文化されました。
定期借家契約の要件
更新のない契約にするには、契約書とは別の書面での事前説明と、書面による契約が要ります。要件を欠くと普通借家契約になり、契約終了に正当事由が要ることになります。
条項の有効性
禁止事項、解除条項、更新料、短期解約の違約金は、内容が明確で合理的な範囲であれば有効とされることが一般的です。消費者契約法により、入居者に一方的に不利な条項は無効になることがあります。
管理委託とサブリース
管理委託契約では、業務の範囲と管理会社の責任、解約の条件を確認します。サブリース（特定転貸）では、賃貸住宅管理業法の重要事項説明を受けたうえで、賃料減額と解約の条項を読み込むことが大切です。
Work弁護士・税理士がすること
- 賃貸借契約書・重要事項説明書・保証委託契約の条項ごとの点検と、修正案の作成
- 定期借家契約への切り替えに要る事前説明書面と契約書の作成
- 管理委託契約書の委託範囲・費用負担・解約条件の点検と、管理会社との調整の助言
- サブリース契約の賃料見直し・解約・修繕負担の条項の読み込みと、収支への影響の整理
- 物件や入居者の種類（住居・店舗・駐車場）に合わせたひな形の作成
- 顧問契約による随時の相談と、新しい契約や更新のたびの確認
Flow契約書点検の流れ
- ご相談
いま使っている契約書と、物件の種類、入居者の状況、管理会社との関係を伺います。
- 点検と報告
条項ごとに、改正法との整合、有効性、オーナーに不利な点を確認し、修正案を付けた報告書をお渡しします。1通あたり1〜2週間が目安です。
- 修正・作成
修正案をもとに契約書を直すか、新しいひな形を作ります。
- 運用の確認
新しい契約書を使い始めたあと、更新や解約の場面で迷う点を確認します。顧問契約があれば、随時の相談で対応します。
Fee費用
| 項目 | 費用（税込） |
|---|---|
| 初回相談（60分まで） | 無料／2回目以降は30分5,500円（税込） |
| 賃貸借契約書・管理委託契約書の点検 | 1通33,000円（税込）〜／ひな形の作成は55,000円〜 |
| 法律顧問（オーナー・管理会社） | 月額22,000円（税込）〜。契約書の点検と随時の相談を含む |
金額はすべて税込です。実費（印紙代・郵送費・登記や執行の手数料）は別です。ご依頼の前に、範囲と費用を書面でお示しします。
Caseよくある事例
10年前のひな形を使い続けていたアパートの契約書を見直した
静岡県内で2棟のアパートを持つオーナーから、不動産会社に勧められた10年前のひな形を使い続けているが問題はないか、というご相談でした。点検すると、連帯保証に極度額の定めがなく、原状回復の条項が通常損耗まで借主負担とする内容で、改正法のもとでは争いになるおそれがありました。極度額を家賃の1年分とする保証条項、ガイドラインに沿った原状回復の条項、金額を明示したクリーニング特約を入れた新しいひな形を作り、更新のたびに差し替えていく運用にしました。
※よくあるご相談をもとに構成したもので、特定の実際の事件ではありません。
FAQよくある質問
古い契約書をそのまま使っています。問題がありますか
連帯保証人の極度額はいくらにすればよいですか
更新料や短期解約の違約金は有効ですか
定期借家契約にしたいのですが、何が必要ですか
管理会社との契約で気をつける点は
サブリースの提案を受けています。注意点はありますか
新しい契約や更新の前に、いまの契約書を持ってご相談ください
賃貸借契約書、保証の書類、管理委託契約書があれば、直すべき点とその理由をその場でお伝えします。オーナーの初回相談は60分無料です（2回目以降は30分5,500円・税込）。
オーナーの初回相談は60分無料（2回目以降は30分5,500円・税込）。顧問契約を前提にしない相談でも構いません。事務所：静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）。ご相談は予約制で、来所・オンライン（Zoom）・電話のどれでも。夜間・土日の予約もできます。
弁護士・税理士 岩本尚光（弁護士法人HOPE法律事務所／静岡県弁護士会／税理士登録）｜事務所：〒420-0858 静岡県静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）｜対応：静岡県内のオーナーを中心に、オンラインで全国