弁護士・税理士 岩本尚光｜賃貸オーナー・大家さんの法務と税務を一つの窓口で
立退き・契約終了
建て替え、老朽化、ご自身やご家族の使用のために入居者に退去をお願いしたいとき、弁護士が代理人として交渉し、合意書の作成から調停・訴訟まで進めます。借家の契約終了には正当事由が要るため、通知の時期、立退料の考え方、話し合いの進め方を最初に整理します。
Worriesこんなご相談を受けています
築50年のアパートを建て替えたい
入居者が数人残っていて、どう切り出せばよいか分からない。契約の期間と更新時期を確認し、通知と交渉の計画を立てます。
実家に戻るので貸家を自分で使いたい
自己使用も正当事由の事情になりますが、入居者の事情との比較になります。立退料を含めた条件を整えて交渉します。
立退料の額をいくらと言われたらよいか
引越し費用や家賃の差額などの要素から、事案に合う範囲を一緒に考えます。相手の言い値で決める前にご相談ください。
店舗の入居者から営業補償を求められた
店舗では営業補償が立退料の要素になります。売上や移転先の状況を踏まえて、交渉の幅を検討します。
Basics立退きの基本
契約終了には正当事由が要る
普通借家契約では、期間が満了しても、オーナー側に正当事由がなければ更新を拒めません（借地借家法28条）。建物の使用を必要とする事情、建物の状況、立退料の提供などを総合して判断されます。
通知の時期は1年前から6か月前
期間の定めのある契約を終わらせるには、期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の通知が要ります（借地借家法26条）。この時期を外すと契約は更新されたものと扱われます。
立退料は正当事由を補うもの
立退料には、移転費用、移転先との差額家賃、店舗の営業補償といった要素が含まれることが一般的です。金額は事案で変わり、正当事由の強さと反比例する傾向があります。
定期借家契約という選択
今すぐの立退きが難しい物件では、合意のうえで定期借家契約に切り替え、期限を区切る方法があります。切り替えには書面と事前説明が要り、入居者の納得が前提になります。
Work弁護士・税理士がすること
- 契約書・更新の経過・建物の状況の確認と、正当事由の見通しの整理
- 更新拒絶の通知や解約申入れの文書の作成と、内容証明での送付
- 入居者との交渉（面談・書面）と、退去日・立退料・原状回復の扱いを定めた合意書の作成
- 民事調停の申立て、建物明渡し請求訴訟の提起と期日への出席
- 建て替えや売却の計画と合わせた立退料・解体費用の税務上の扱いの整理
- 建て替え後の新しい契約書と保証の設計
Flow立退きの相談から合意・明渡しまで
- ご相談
契約書、入居者の状況、建物の状態が分かる資料、建て替えや使用の計画を伺います。正当事由の見通しと、通知の期限を確認します。
- 通知
期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の通知を送ります。期間の定めがない契約では解約の申入れをします。
- 交渉
退去の時期、立退料、残置物や原状回復の扱いを話し合います。入居者ごとに事情が違うため、個別に条件を調整することが一般的です。
- 合意書
合意できた内容は合意書にまとめます。退去日、立退料の支払い時期、鍵の返還、違約時の扱いを定め、後の争いを防ぎます。
- 調停・訴訟
合意に至らない場合は、簡易裁判所の調停や、静岡地方裁判所などでの訴訟に進みます。判決では、立退料の支払いと引き換えに明渡しが命じられることがあります。
Fee費用
| 項目 | 費用（税込） |
|---|---|
| 初回相談（60分まで） | 無料／2回目以降は30分5,500円（税込） |
| 立退き交渉（更新拒絶・解約申入れ） | 着手金220,000円（税込）〜／報酬は合意内容に応じて書面でお示しします |
金額はすべて税込です。実費（印紙代・郵送費・登記や執行の手数料）は別です。ご依頼の前に、範囲と費用を書面でお示しします。
Caseよくある事例
築45年の木造アパートの建て替えで、3室の入居者に退去をお願いした
静岡市内の木造アパートについて、耐震性に不安があり建て替えたいが、入居者3人にどう話せばよいか分からないというご相談でした。契約の満了時期を確認し、期間満了の10か月前に更新拒絶の通知を送ったうえで、弁護士が各入居者と面談。引越し費用と家賃差額を踏まえた立退料を個別に提示し、約半年で全員と合意書を取り交わして退去していただきました。
※よくあるご相談をもとに構成したもので、特定の実際の事件ではありません。
FAQよくある質問
老朽化していれば、立退きを求められますか
立退料はいくらが相場ですか
更新拒絶の通知を忘れました。どうなりますか
入居者が話し合いに応じてくれません
定期借家契約に切り替えてもらえますか
立退料を支払ったとき、税務上はどうなりますか
建て替えや自己使用を考え始めたら、更新時期の確認からご相談ください
契約書と、建物の状態が分かる資料（耐震診断・修繕の見積りなど）があれば、通知の期限と交渉の進め方をその場でお伝えします。オーナーの初回相談は60分無料です（2回目以降は30分5,500円・税込）。
オーナーの初回相談は60分無料（2回目以降は30分5,500円・税込）。顧問契約を前提にしない相談でも構いません。事務所：静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）。ご相談は予約制で、来所・オンライン（Zoom）・電話のどれでも。夜間・土日の予約もできます。
弁護士・税理士 岩本尚光（弁護士法人HOPE法律事務所／静岡県弁護士会／税理士登録）｜事務所：〒420-0858 静岡県静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）｜対応：静岡県内のオーナーを中心に、オンラインで全国