弁護士・税理士 岩本尚光｜賃貸オーナー・大家さんの法務と税務を一つの窓口で
家賃滞納・建物明渡し
滞納が続く入居者への督促から、契約の解除、建物明渡しの訴訟、強制執行まで、弁護士が代理人として進めます。鍵の交換や荷物の搬出といった自力救済は違法になり得るため、法律の手順で、できるだけ早く部屋を戻します。
Worriesこんなご相談を受けています
3か月滞納、連絡がつかない
督促の記録を残しながら、内容証明で催告し、解除の通知を送ります。連絡がつかない場合も、法律の手順で明渡しに進めます。
少しずつ払うと言うが、また滞る
分割払いの和解書を作り、約束を破ったときは解除できる条項を入れます。口約束を繰り返すより、早く終わります。
保証会社が付いているが、どう動けばよいか
保証会社への通知と代位弁済の手続きを確認し、明渡しの手続きと並行して進めます。
部屋に荷物を残したまま退去した
残置物を勝手に処分すると問題になります。契約の定めと手続きを確認してから片づけます。
Basics滞納対応の基本
解除には「信頼関係の破壊」が要る
家賃の支払いが1回遅れただけでは解除できません。3か月程度の滞納と催告が一つの目安で、記録が重要になります。
自力救済は禁止
鍵交換、荷物の搬出、電気・水道の停止は、裁判を経ない以上は違法になり得ます。明渡しは判決や和解をもとに執行官が行います。
連帯保証人・保証会社
2020年4月以降の契約では、個人の連帯保証人には極度額の定めが必要です。極度額の定めがない保証は無効になります。
空室期間を短くする
滞納家賃の回収より、部屋を早く戻して次の入居者を入れることが、オーナーの損失を小さくすることが多いです。回収と明渡しの優先順位を最初に決めます。
Work弁護士・税理士がすること
- 督促の記録の整理と、内容証明による催告・解除の通知
- 入居者・連帯保証人・保証会社との交渉、分割払いの和解書の作成
- 建物明渡し請求訴訟の提起と期日への出席、和解の交渉
- 判決・和解にもとづく強制執行（明渡しの催告・断行）の申立てと立会い
- 滞納家賃の損失（貸倒れ）の税務上の処理と、翌年の確定申告への反映
- 次の契約に向けた契約書と保証の見直し
Flow滞納の相談から明渡しまで
- ご相談
契約書、滞納の経過、督促の記録、保証会社の有無を伺います。回収と明渡しのどちらを優先するかを決めます。
- 催告と解除の通知
内容証明で支払いを催告し、期限までに支払いがなければ契約を解除します。この段階で退去や分割払いの和解に至ることもあります。
- 訴訟の提起
静岡地方裁判所または簡易裁判所に建物明渡しと滞納家賃の請求を提起します。期日は弁護士が出席します。
- 判決・和解
入居者が出てくれば和解で退去日を決めることが多く、出てこなければ判決になります。
- 強制執行
退去しない場合は執行官による明渡しの催告と断行を申し立てます。残置物の扱いもこの中で処理します。
Fee費用
| 項目 | 費用（税込） |
|---|---|
| 初回相談（60分まで） | 無料／2回目以降は30分5,500円（税込） |
| 家賃滞納の督促（内容証明・和解書の作成） | 33,000円（税込）〜 |
| 建物明渡し（契約解除・訴訟・強制執行） | 着手金220,000円（税込）〜／報酬は明渡しの実現と回収額に応じて書面でお示しします |
金額はすべて税込です。実費（印紙代・郵送費・登記や執行の手数料）は別です。ご依頼の前に、範囲と費用を書面でお示しします。
Caseよくある事例
4か月滞納、連絡が取れなくなったアパートの入居者
静岡市内のアパートで、家賃を4か月滞納し、電話にも出なくなった入居者についてご相談を受けました。督促の記録を整理し、内容証明で催告と解除の通知を送ったうえで、建物明渡し請求訴訟を提起。入居者は期日に出席し、2か月後の退去と滞納家賃の分割払いで和解しました。退去後は敷金と清算し、回収できなかった分は貸倒れとして確定申告に反映しました。
※よくあるご相談をもとに構成したもので、特定の実際の事件ではありません。
FAQよくある質問
何か月滞納したら契約を解除できますか
鍵を替えたり、荷物を出したりしてはいけませんか
連帯保証人や保証会社に請求できますか
明渡しまでどのくらいかかりますか
滞納家賃は回収できますか
費用はどのくらいですか
滞納が2か月を超えたら、督促の記録を持ってご相談ください
契約書と滞納の経過が分かるものをお手元に。回収と明渡しの進め方をその場でお伝えします。オーナーの初回相談は60分無料です（2回目以降は30分5,500円・税込）。
オーナーの初回相談は60分無料（2回目以降は30分5,500円・税込）。顧問契約を前提にしない相談でも構いません。事務所：静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）。ご相談は予約制で、来所・オンライン（Zoom）・電話のどれでも。夜間・土日の予約もできます。
弁護士・税理士 岩本尚光（弁護士法人HOPE法律事務所／静岡県弁護士会／税理士登録）｜事務所：〒420-0858 静岡県静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩約5分）｜対応：静岡県内のオーナーを中心に、オンラインで全国